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オースティンの新しい住宅建設の急増が家賃を引き下げた

45日前原文(www.pew.org)

概要

  • Austin市は2010年代に急激な人口増加と住宅不足に直面
  • 2015年以降、規制緩和や政策改革で新規住宅供給を大幅拡大
  • 家賃が下落し、住宅の手頃さと多様性が向上
  • 密度ボーナスやADU規制緩和など多面的な施策を実施
  • 今後もさらなる住宅供給と手頃さの向上を目指し改革継続

オースティン市の住宅政策改革と家賃下落の成功例

  • 2010年代、Austinはハイテク産業や「ヒップな街」イメージで人口急増
  • 住宅供給が追いつかず、2010～2019年の間に家賃は93%上昇、住宅価格は82%上昇
  • 2015年以降、大規模集合住宅建設を促進するゾーニング規制緩和を実施
  • 2018年、2億5,000万ドルの公的債券で手頃な住宅建設・修繕を推進
  • 開発許可プロセスも迅速化・コスト削減を目的に改革
  • 2015～2024年に12万戸（+30%）の新規住宅供給、全米平均（9%）の3倍超
  • 2021年12月の家賃中央値$1,546から、2026年1月には$1,296へ低下
  • 2022～2024年に人口が18,000人増加しても家賃は下落傾向
  • 50戸以上の集合住宅で家賃が7%下落、Class C（低所得者向け旧型物件）では11%下落
  • 複合的な規制緩和と住宅供給拡大で、家賃高騰を逆転させた都市モデル

Austinの規制緩和施策の具体例

  • 用途混在（Mixed Use）：2007年にVMU（Vertical Mixed Use）ゾーニングを新設し、建物設計や環境配慮等の条件を満たす場合、敷地ごとの戸数上限と駐車場要件を大幅緩和
    • 2024年2月時点で17,600戸超がVMU区域で建設・計画中
  • ターゲット型再ゾーニング：ダウンタウンや大学周辺で、密度ボーナス制度により建物高さ制限を緩和し、所得制限付き住宅を増加
  • ADU（Accessory Dwelling Units）規制緩和：2015年に敷地面積要件を7,000→5,750平方フィートに縮小、駐車場要件も緩和
    • 2015～2024年で2,850戸のADU新設許可、2010～2014年の4倍ペース
  • 駐車場義務撤廃：2023年、全市で最低駐車場要件を撤廃、全米最大規模

手頃な住宅供給促進策

  • 密度ボーナス：開発プロジェクトが所得制限付き住宅を含む場合、建物高さや床面積比率を緩和
    • UNO（University Neighborhood Overlay）やDDBP（Downtown Density Bonus Program）など
  • 公的債券発行：2018年に2億5,000万ドル、2022年に3億5,000万ドルの住宅債券を住民投票で可決
    • 低所得者向け住宅建設・修繕・土地取得に活用
  • Affordability Unlocked：所得制限付き住宅が50%以上のプロジェクトに対し、建物高さや戸数制限・駐車場要件等を緩和
  • 2024年、4,605戸の手頃な住宅供給（前年の2倍以上）を実現

家賃下落と住宅多様化の成果

  • 2015年以降の建設ブームで、パンデミック後も家賃が下落した全米有数の都市
  • 2021～2025年で市内・郊外ともに名目家賃4%下落、実質（インフレ調整後）は19%下落
  • 全国平均は10%上昇、テキサス州全体でも6%上昇と対照的
  • Class C物件（低所得者向け旧型集合住宅）で家賃11.4%下落
  • 2017年は単身世帯でAMI（地域中央値所得）の95%が必要だったが、2024年は84%に改善

住宅タイプの多様化と今後の課題

  • 2015～2024年に12万戸の新規住宅供給
    • 約半数が大規模集合住宅、1/3が一戸建て・タウンホーム
    • ADUが新規一戸建て・タウンホームの7%を占める
  • 郊外では21.4万戸増加し、77%が一戸建てやタウンホーム
  • 2024年、市内の戸建・タウンホーム比率は50%未満（全米平均71%、郊外80%）
  • 2021～2023年の集合住宅許可数は人口10万人あたり957戸で全米トップ
  • 2022年時点で2.3万戸の住宅不足、特に低所得層の持家需要に大きなギャップ
  • さらなる住宅供給拡大と許可手続き簡素化が今後の課題

さらなる前向きな住宅政策改革

  • HOMEイニシアティブ（2023・2024年）で、デュプレックス・トリプレックス・ADU建設やリノベーションを容易化
    • 2～3戸建て規制やADUの寸法制限を緩和
    • 既存建物の半分以上と通りに面した外観を維持すれば、戸数増加も可能
  • 敷地面積要件の緩和：最小敷地面積を5,750→1,800平方フィートに縮小
    • Houstonの同様の改革で低価格戸建ての供給増を実現
  • 高さ制限の柔軟化：一戸建て近隣の建物高さ制限範囲を540フィート→75フィートに縮小
  • 引き続き住宅供給・多様性・手頃さの向上を目指し、規制・手続きの見直しを推進

Hackerたちの意見

いいニュースだね - 供給と需要の法則の実験的検証だ！分析は歓迎されると思うし、政策立案者たちがこれから学ぼうとしてくれるといいな。アメリカの都市をもっと密集させることができると思うよ。
└
投資を回収できない開発者たちは、将来的にオースティンでの住宅供給を減らすことになるし、また高くなっちゃうよ。今の住宅不足の多くは、2008年の蓄積と業界全体の崩壊から来てるから、次の住宅需要に応じて職人がほとんど存在しなかったんだ。
└
権力を持ってる人たちが、価格を下げたくない場合はどうなるんだろう？
└
できるけど、密度を上げることが常に「良い」わけじゃないよ。私の故郷では、もっと手頃な価格にするために住宅を増やそうと大きな推進があったんだけど、どうなったかというと、数年は家賃が下がったけど、その後すぐにまた上がった。今では、魂のないコンドミニアムが増えて、ひどい渋滞になってる。時には、物を保存して、少し高くてもシンプルに保つ方がいいこともあるよ。
└
ただ、これが生活の質に影響を与える要因の一つに過ぎないことをみんなが忘れないことを願ってる。「密度を優先する」という考え方は、都市にとって同じくらいダメージを与えるトレードオフを無視してるんだ。都市の形、街の体験、長期的な適応性、既存の環境との統合、経済的なレジリエンスなど、これらが長期的に都市を機能させる要素なんだよ。もっと住宅を建てることには賛成だけど、短期的な視点で進められてることが多くて、結果的に大きな外部効果を生んでるんだ。
└
いや、違うよ。それは複雑なシステムの中で選ばれた2つのデータポイントで、サンプルサイズは1だし、パンデミックみたいな複数の混乱要因もあるから。
経済学101の教科書の最初の章を再執筆しなくて済むなんて、ほんと嬉しい！
└
経済学101でも弾力性について教えてくれるよ。住宅市場に2つの要因しかないと主張するのは愚かで反知性的だし、経済学の理解について見下すのは、自分が本当に経済学を理解していないことを示してる。結局は自分のエゴの問題だよね。
└
うん、人間の本質を心理学よりよく表してるよね。それを知っていても、戦えないんだ。
└
今の人たちが基本的な市場の圧力を真剣に疑うなんて、マジでクレイジーだよね。
└
ヘッドラインを超えて読むと、これは完全に自由市場の解決策とは言えないってことが明らかになるから、皮肉がすごいよね。
└
他にもたくさんの非効率があるよ。引っ越しは大きなハードルだし、数十の条件を満たす住宅を見つけるのは難しい。しかも、供給と需要の均衡を考慮しても、友達や家族の近くに住むためにはもっと払ったり、逆に安く済ませたりすることもある。人生で数回しかやらないことだから、豆の缶を買うのと同じ分析を使うのはおかしいよ。経済学101が住宅について間違ってる理由を理解するには、経済学201を受ける必要があるかもね。
一見すると、ちょっと懐疑的だな。家賃のピーク（COVIDの影響）を選んでる感じがする。 > 「家賃は下がった。2021年12月、オースティンの中央値は$1,546で、過去最高水準に近く、アメリカの中央値（$1,346）より15%高かった。」もちろん、住宅が増えれば、全ての条件が同じなら家賃は下がるはず。でも、この期間中は全ての条件が同じじゃなかったよね。
└
インフレを考慮に入れてないよ。
└
> 2021年12月、オースティンの中央値家賃は1,546ドルで、過去最高に近く、アメリカ全体の中央値（1,346ドル）より15%高かった。2026年1月には、オースティンの中央値家賃は1,296ドルに下がり、アメリカ全体の中央値（1,353ドル）より4%低くなった。比較すると、2021年12月のサンフランシスコの1ベッドルームの中央値は2,810ドルだった。2026年3月のサンフランシスコでは3,597ドルで、28%の増加だ。
└
家賃についてはわからないけど、1、2年前の時点でもオースティンの住宅指数は2016年の水準より低かった。家賃も似たような動きになるのはあまり驚かないな。
└
他の都市と比べると、オースティンは価格がかなり良かったのがわかるよ。
>>> 市は大規模なアパート建設を許可するためにゾーニング規制を変更した。特に仕事や交通機関の近くで。2018年には、有権者が$2.5億の債券措置を承認して、手頃な住宅の建設と修理を行った。許可プロセスも改革されて、開発を早めてコストを削減した。経済学者たちが住宅建設について言う5つのことのうちの3つは、どれも住宅を所有している有権者に大きな影響を与えるから、再現するのは難しい。でも、それでも常識の勝利だね :-)
└
> そして、どれも家を持っている有権者に厳しく影響を与えるから、ネガティブな形で再現するのが難しくなるのかな？
└
もし今の家が最後の家なら、確かに価値が上がってほしいと思うよね。でも、もし他の家に引っ越す予定があるなら、価格が下がると少なくなるけど、次の購入のためには安く済むってことでもある。もし今の家が最後の家なら、テキサスは州の所得税がない分、高い不動産税があるから、売る直前の週までは低価格を望むよね。
一方で、カリフォルニアも交通機関の近くに住宅を建てようとしてるけど、メンローパークはダウンタウンの雰囲気を守るために、汚れてひび割れた平面駐車場を1950年代のように残そうとしてる。
└
確かに、駐車場はいつもディストピア的に見えるし、感じるよね。ダウンタウンを歩きやすくして、周辺に少し駐車場を作って、良い公共交通機関を整えるアプローチが好き。まずは公共交通を使って街に来ることを促すし、ダウンタウンの住民は必要な時に公共交通やカーシェアを使えるから、車を停めるためにたくさんのスペースを取る必要がない。実際にそのアプローチがうまくいくかはわからないけど、もしうまくいけばすごくいいよね。
└
メンローパークはオースティンと比べられないよね。オースティンのメンローパークに相当するのは、ロブ・ロイみたいなカントリークラブのCDPだと思う。もっといい比較は、ATXとサンノゼだね。サンタクララ郡の「裕福な」住民たちがキャンベルやロスガトス、メンローパーク、ロスアルトス、ロヨラに住みたいって知ってるのと同じように、裕福なテキサス人やオースティンの人たちもヒルズに住んでる。実際、メンローパークやロブ・ロイの住民は君みたいな人を求めてないし、実際に同じような人たちが多い。トレイルランや自転車、ミシュラン星付きのラーメンを食べて、所得税を払わない場所はあまり残ってないからね。テックでいいお金を稼いでるからって、私たちが「彼ら」になるわけじゃないよ。文化資本についてはピエール・ブルデューの著作を読むことを強くおすすめするよ。
└
NIMBY主義は、近隣の特性を守ることや騒音・交通の懸念についてじゃないんだ。メンローパークはビッグサーじゃないしね。確かに、いくつかの懸念は合理的で調査すべきだけど、ほとんどの場合、進歩を遅らせたり投資を守ったりしたい人たちによって武器化された官僚的な気晴らしに過ぎない。アメリカのほとんどの人にとって、家は主な貯蓄口座であり、退職プランであり、財産の大部分を保管している場所なんだ。古い近隣で新しい住宅を建てないのは、あまりにも多くの人の投資価値を下げるから。人々が自分の後ろに梯子を引き上げるインセンティブを持っている限り、この問題は解決できない。だから、住宅不足はいつまでも続くんだ。利益が大きすぎるからね。
└
[遅延]
体験談だけど、2017年から2021年までオースティンに住んでた。家賃はいつもすごく安かった（基準がブルックリンだから、なんでも安く感じるのかも）。最初の3年間は家賃が50ドル上がって、その後コロナの時に200ドル下がった。最近チェックしたら、今も同じ値段だったよ。出る頃にはみんな家を買って賃貸やAirbnbに回してた。bnbの供給が増えてるのをすごく実感したし（オーナーたちが借り手を見つけるのが大変になってた）。あの街の急成長を考えると、驚かないのが難しいね。
バカな質問かもしれないけど、多くの都市は非常に高い不動産（つまり土地）価格に悩まされてるよね。NIMBYの障壁は理解できるけど、どうして新しい都市を始めることがもっと一般的じゃないのか理解できない。特にオーストラリアのように不動産価格が高くて、新しい都市を設立するための代替地が豊富な国では。以前はインターネットの接続が障壁だったかもしれないけど、今はスターリンクがあるし。これについてgrokに質問したら、こんな回答が返ってきたよ。> 残念ながら、オーストラリアの法的、規制的、金融的、実務的なシステムは、これを非常に困難（ほぼ不可能に近い）にしています。人々が最も必要とするもの（住居）のコストを大幅に削減できない理由が、資源の制約ではなく、人為的なものだなんて、クレイジーだよね。
└
都市の密度や新しい開発を妨げるものが、新しい都市の成長を止める理由だと思わないの？2階建て以上の建物が建つ前に。
└
新しい都市を作ることはできないよ。都市は、できることすべてのために存在しているんだ。君の新しい都市には何もすることがないから、誰も住まないし、誰かを引き寄せる仕事もない。だから郊外を作るんだよ。郊外は、都市に必要なすべてがある場所のすぐ隣にあることで、その問題を回避しているんだ。
└
ネヴィル・シュートの小説『ア・タウン・ライク・アリス』を楽しめるかもしれないよ。
└
> 重要なもの（住居）のコストを劇的に下げられない理由が、資源の制約ではなく、人為的なものだなんてクレイジーだよね。住宅のコストを下げることが普遍的な願望だと言ってるけど、そうじゃないんだ。数年前に$500,000のローンを組んで$700,000の家を買ったと仮定しよう。それを10年間返済することになるんだ。そんな間に、あなたの家の市場価値が大幅に下がるのがいいと思う？もし十分な人々が不動産に投資しているなら、家の価値が下がることを許可するのは政治的に実現不可能だよ。
└
オーストラリアには安い既存の都市がたくさんあるけど、みんなシドニー、ブリスベン、メルボルン、パースに住みたがるんだ。既存の小さな都市はゆっくりと衰退していく。首都の既存の住宅所有者は、不動産価格が劇的に下がることにはあまり興味がないよね。あなたはどう？
└
この仮定の中で、新しい街を始めるためにイニシアティブを取るのは誰だと思う？その人たちの動機は何？
よく知られている、実績のある住宅建設の方法が効果的だってことだよね！同じように、ホームレス問題の解決策は、まずは住居を提供することなんだ。雇用や sobriety（禁酒）などの条件を設けずに、まずは住まいを提供するべきだよ。頭上に屋根があれば、そういうことは達成しやすくなるからね。
正直言って、ここは無知を認めるけど、新しい建設が家賃を下げるっていう主張には懐疑的なんだ。実際に見ているのは、豪華なアパートが建って、市場を調査して、犬用のジムやボールプールがある新しい建物に住む特権のために、家賃を30%も上げるってこと。それで古い建物は「うちも家賃を20%上げても、まだ一番お得だよ」って言うんだよね。オースティンみたいに市場に30%多くの住宅ユニットを供給すれば、経済学の基本的な効果が出るかもしれないけど、一方でアパートのオーナーたちは意図的な空室が利益を生む戦略だって気づいてるから、その基本的な解釈には逆らっているように思う。
└
> 豪華なアパートが建って、市場を調査して、家賃を30%上げるってこと。それで古い建物は「うちも家賃を20%上げても、まだ一番お得だよ」って言うんだよね。 それは因果関係が間違ってるかもしれない。実際の原因は需要の増加なんだ。それが既存の物件の価格上昇を生み出し、新しい物件を建てるインセンティブにもなる。
└
> 古い建物は「うちも家賃を20%上げても、まだ一番お得だよ」って言うんだよね。 それは住宅不足の時だけ通用することだよ。
└
> 新しい建設が家賃を下げるっていう主張には懐疑的なんだ。確かに下がることもあるけど、単独では無理なんだよね。人口の需要（オースティンの成長率はCOVIDブーム以降減少してるし[0]）、既存の物件（テキサスは1980年代に建設ブームとバストを経験して、住宅市場がアメリカ全体から切り離された[1]）、そして購入から賃貸へのシフトが必要なんだ。とはいえ、プロの不動産業界で働いている友人たち（不動産業者じゃなくて、REITの実際のMDや、知事や市長と同じ学校に通った多世代の家主の家族の人たち）も、相続計画や利益率の低下の問題から不動産から株式にシフトし始めてる。結果的に、エクイティ・レジデンシャルやエセックス、アヴァロンなどの大手REITが古いグループを買収して、新しい開発に出資し、コンドミニアムの販売から永続的なリースにシフトしているんだ。彼らの規模なら、リースされたユニットの高い家賃でコストを回収できるから、未リースのユニットを持っていても問題ないんだよね。高い利益率のコンドミニアムや一戸建てを高い評価の地域で戦略的に建てたり、商業用のデータセンターの建設を補助するために損失を収穫したりしてる。単に建設だけで価格が下がるっていうのは間違いだし、統合の問題が解決されなければ（残念ながら解決されないだろうけど）、さらに悪化するだけだよ。さらに、これらは超ローカルな問題で、オースティンでうまくいくことがシカゴでは大幅な再調整を必要とするかもしれない。[0] - https://www.bizjournals.com/austin/news/2026/01/28/austin-be... [1] - https://www.nytimes.com/1986/09/14/business/john-connally-s-...
└
君が考慮していないのは、もし誰かがオースティンに引っ越してきた（例えば、SFから来た裕福な人）として、その高い新しいアパートがなかったらどうなっていたかってことだよ。新しい建設が家賃を下げるメカニズムは、新しいアパートが必要な人たちが、古くて悪いアパートに住んでいる人たちと競争しなくて済むことなんだ。だから、SFからの新参者が高い新しいアパートに引っ越すと、古いアパートの競争が減る。それで、古いアパートが空いたときには、価格の上昇が少なくなるんだ。アパートが不足している場合、古いアパートが空いたときには裕福な新参者が入居して、家主はそれに応じて家賃を上げることになる。
└
都市中心部の外の低コストエリアにもたくさんのアパートが建てられたよ。例えば、パーマーエリア（新しいAppleキャンパスの近く）、I-35近くのテックリッジエリア、空港やテスラ工場の近くなどね。高級だけじゃなくて、中程度の物件もたくさん建てられたんだ。
└
あなたのシナリオは、単に大規模な供給不足の問題を説明していて、価格上昇の因果関係を誤っているんだ。古い建物が空きが増えずに価格を20%上げられるなら、ラグジュアリーな建物が建てられなかった場合、古い建物は20%以上価格を上げることになる。30%高いラグジュアリーなユニットを買えた人たちが、古いユニットを選ばざるを得なくなり、低所得者が追い出されることになるんだ。
└
ニューヨークの私の近所でも、ラグジュアリーアパートが建った後に家賃が上がったのを見てきたよ。実際、家主は近所の中央値家賃が上がったことを理由に私の家賃を上げたんだ。私の理解では、ラグジュアリーアパートは確かに近隣をジェントリファイする（つまり、地元の家賃を上げて、家賃の上昇についていけない地元の人を追い出す）んだ。でも、街全体で見ると、追加の住宅供給を提供することで家賃の圧力を少し和らげるんだよ。だから、あなたが言ったように、たくさんの近隣で十分な住宅があれば、家賃を下げることができる。そうでなければ、あなたの近所のラグジュアリーな複合施設は、他の近隣の家賃圧力を和らげるだけかもしれないね。
└
> 「オースティンのように市場に30％多くの住宅を供給すると、経済学101の効果が出るよ」TFAによると、そうみたい。これは素晴らしいことで、どこでも同じことをすべきだというさらなる証拠だね。
住宅コストの解決策は、実際には「もっと住宅を建てる」ことなんだよね。法と秩序を守ることも大事。別に「手頃な価格」である必要はないし、家賃規制はひどいアイデアだよ。ただ、もっと住宅を建てればいいんだ。アメリカにはすでにたくさんの住宅があるし、住宅コストは経済的な機会に対して低犯罪地域で基本的に上がるんだ。もし住宅を建てても、犯罪が増えたら、みんなの時間を無駄にしてるだけだよ。